Eksmisja w toku egzekucji jest procesem o dalekosiężnych konsekwencjach zarówno dla dłużnika, jak i wierzyciela, któremu prawo przyznaje możliwość żądania opróżnienia lokalu (bądź innego obiektu), gdy dłużnik traci tytuł prawny do jego zajmowania. Postępowanie to, będące specyficznym rodzajem egzekucji sądowej, przebiega według przepisów Kodeksu postępowania cywilnego (ustawa z dnia 17 listopada 1964 r., Dz.U. z 2021 r. poz. 1805 ze zm.), a także aktów szczególnych dotyczących ochrony lokatorów, praw lokatorów w lokalach mieszkalnych i ewentualnych gwarancji socjalnych, które w niektórych wypadkach nakładają obowiązek zapewnienia tymczasowego lokalu socjalnego. Eksmisja może obejmować zarówno nieruchomości mieszkalne, jak i lokale biurowe czy użytkowe, będące częścią majątku przedsiębiorstwa. Dlatego też, wbrew obiegowym przekonaniom, postępowanie to nie dotyczy wyłącznie sfery życia prywatnego, lecz miewa doniosłe znaczenie także dla zadłużone spółki, które w wyniku problemów finansowych mogą znaleźć się w sytuacji zagrożenia utratą lokali niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej.

I. Podstawy prawne eksmisji w toku egzekucji

Zasadniczym źródłem regulacji dotyczących eksmisji w toku egzekucji jest Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności przepisy zawarte w części poświęconej egzekucji świadczeń niepieniężnych. Egzekucja ta ma na celu przymusowe wyegzekwowanie od dłużnika określonych obowiązków o charakterze niepieniężnym – w tym przypadku obowiązku opuszczenia i opróżnienia zajmowanego lokalu. Postępowanie inicjuje tytuł wykonawczy, którym może być m.in. prawomocne orzeczenie sądu nakazujące dłużnikowi wydanie nieruchomości bądź opróżnienie lokalu.

Często zdarza się, że podstawę prawną do wszczęcia egzekucji eksmisyjnej stanowią wyroki nakazujące wydanie nieruchomości (np. po wygaśnięciu umowy najmu czy dzierżawy) albo nakazujące opuszczenie lokalu w związku z ustaniem prawa do korzystania z niego. Wśród dokumentów mogących przybrać postać tytułu wykonawczego znaleźć można również akt notarialny zawierający zobowiązanie do opróżnienia lokalu, w którym dłużnik dobrowolnie poddał się egzekucji (art. 777 § 1 pkt 4–6 k.p.c.). Wydanie klauzuli wykonalności stanowi dla wierzyciela pierwszy etap umożliwiający zwrócenie się do komornika o przymusowe wykonanie nałożonego na dłużnika obowiązku.

II. Przebieg postępowania egzekucyjnego w zakresie eksmisji

1. Wszczęcie postępowania

By doszło do rozpoczęcia procedury eksmisyjnej, wierzyciel (legitymujący się tytułem wykonawczym) kieruje do właściwego komornika wniosek o wszczęcie egzekucji. We wniosku należy wskazać m.in. dane dłużnika, lokal podlegający opróżnieniu i podstawę egzekucji (czyli tytuł wykonawczy). Komornik, po formalnym zbadaniu wniosku, rozpoczyna czynności, zawiadamiając dłużnika o planowanym terminie eksmisji oraz o obowiązku dobrowolnego opuszczenia nieruchomości. W wezwaniu wskazywany jest najczęściej krótki termin na wykonanie nakazu dobrowolnie.

2. Protokół stanu faktycznego

Jeśli dłużnik, mimo upływu wyznaczonego czasu, nie opuści lokalu, komornik dokonuje oględzin na miejscu. W razie potrzeby współdziała z organami Policji lub straży miejskiej dla zapewnienia bezpieczeństwa czynności. Sporządzany jest protokół zawierający opis stanu lokalu, a także spis mienia ruchomego znajdującego się w danym miejscu.

O ile eksmisja dotyczy lokalu mieszkalnego, komornik musi zwracać baczną uwagę na potencjalne przepisy szczególne, w tym – w pewnych warunkach – ochronę lokatorów (np. w przypadku osób szczególnie zagrożonych bezdomnością, niepełnosprawnych czy rodzin z małoletnimi). Jeśli w lokalu znajdują się ruchomości niebędne do codziennego funkcjonowania lub służące do prowadzenia działalności gospodarczej (co nierzadko ma miejsce w przypadku zadłużonych spółek dysponujących biurem w wynajmowanym lokalu), komornik spisuje je i dokonuje czynności zmierzających do zabezpieczenia przedmiotów. Mogą one zostać przechowane w magazynie komorniczym albo pozostawione do dyspozycji wierzyciela, o ile ten wskaże pomieszczenie zastępcze.

3. Przymusowe usunięcie dłużnika i przekazanie lokalu

W sytuacji, gdy dłużnik nie spełnił obowiązku dobrowolnego opuszczenia lokalu, komornik – w asyście, jeżeli zachodzi taka konieczność – przeprowadza czynności przymusowe. Polegają one na faktycznym usunięciu osób oraz rzeczy z lokalu i przekazaniu pomieszczenia wierzycielowi.

Ważnym elementem tej procedury jest kwestia: czy dłużnikowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego. Jeśli eksmisja dotyczy osób fizycznych, sąd może w wyroku (lub w innym tytule egzekucyjnym) orzec, że dłużnikowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Dopóki gmina nie wskaże takiego lokalu, komornik co do zasady wstrzymuje się z przeprowadzeniem eksmisji. Istnieje również instytucja pomieszczenia tymczasowego, które ma na celu zapobiec natychmiastowej bezdomności osób eksmitowanych. Odrębnym zagadnieniem jest eksmisja z lokali użytkowych (np. siedziba przedsiębiorstwa, magazyn), gdzie przepisy w znacznie mniejszym stopniu chronią dłużnika, choć i tutaj komornik przy wykonywaniu swoich zadań musi postępować zgodnie z zasadami porządku prawnego i szanować prawo własności rzeczy znajdujących się w lokalu.

III. Eksmisja z lokali użytkowych a zadłużone spółki

W przypadku, gdy postępowanie egzekucyjne dotyczy lokalu o charakterze komercyjnym lub przemysłowym, kluczowe znaczenie mają przepisy Kodeksu postępowania cywilnego dotyczące opróżnienia i wydania nieruchomości. Przykładem jest scenariusz, w którym zadłużone spółki tracą prawo do korzystania z wynajmowanego biura bądź hali produkcyjnej na skutek rozwiązania umowy najmu albo przegrania procesu o eksmisję w związku z brakiem opłacania czynszu. Sytuacja ta niesie ze sobą nie tylko konieczność szybkiego opuszczenia pomieszczeń, ale także trudne konsekwencje praktyczne – spółka może utracić kluczowe zaplecze do prowadzenia działalności, a w wyniku przymusowej eksmisji może dojść do rozproszenia lub zabezpieczenia ruchomości, narzędzi i maszyn, bez których kontynuowanie pracy będzie niemożliwe.

W kontekście postępowania egzekucyjnego w odniesieniu do nieruchomości użytkowych warto podkreślić, że:

1. Wierzycielowi przysługuje uprawnienie do przejęcia w posiadanie lokalu zgodnie z postanowieniami tytułu wykonawczego.
2. Komornik ma prawo usunąć osoby przebywające w lokalu, jak i zabezpieczyć znajdujące się tam ruchomości.
3. O ile możliwe, komornik stara się uniknąć eskalacji siłowej i dąży do dobrowolnego uregulowania sytuacji. Jednak brak dobrowolnego opuszczenia nieruchomości skutkuje użyciem przewidzianych prawem środków przymusu.
   
   

IV. Środki ochrony dłużnika w postępowaniu o eksmisję

Choć eksmisja jest instrumentem przymusu, który może wydawać się dla dłużnika bardzo dotkliwy, przepisy przewidują różne mechanizmy mające na celu chronić podstawowe prawa osób eksmitowanych. W przypadku lokali mieszkalnych, najważniejszymi środkami ochrony są:

1. Zasada, że eksmisję można przeprowadzić wyłącznie na podstawie tytułu wykonawczego. Dłużnik ma zatem prawo do obrony w postępowaniu sądowym poprzedzającym wydanie orzeczenia.
2. Zasady przyznania lokalu socjalnego: osoby spełniające kryteria określone w ustawie o ochronie praw lokatorów (m.in. dłużnicy będący w trudnej sytuacji życiowej, rodziny z dziećmi) mogą liczyć na przyznanie lokalu socjalnego w drodze decyzji gminy. Komornik wówczas musi wstrzymać się z faktycznym usunięciem dłużnika do czasu wskazania takiego lokalu.
3. Możliwość wstrzymania egzekucji: przepisy Kodeksu postępowania cywilnego dopuszczają instytucję wstrzymania czynności egzekucyjnych (zawieszenia lub ograniczenia egzekucji) na wniosek dłużnika, jeżeli wykaże on szczególne okoliczności (np. orzeczenie sądu o odroczeniu wykonania obowiązku czy toczące się powództwo przeciwegzekucyjne).
   
   

W przypadku nieruchomości użytkowych (lokali biurowych, magazynów), dłużnik nie korzysta z tych samych przywilejów co lokator w sprawach mieszkaniowych, jednakże przysługują mu standardowe narzędzia obrony dłużnika w postępowaniu egzekucyjnym (m.in. skarga na czynności komornika, powództwo przeciwegzekucyjne). Ponadto, jeżeli ruchomości znajdujące się w lokalu stanowią przedmiot własności osób trzecich, można wytoczyć powództwo ekscydencyjne w celu uwolnienia tych ruchomości od egzekucji.

V. Istotne wyzwania praktyczne związane z eksmisją

1. Dostęp do lokalu i możliwość użycia siły

Komornik wykonujący eksmisję napotyka nieraz opór ze strony dłużnika, który nie chce opuścić lokalu. W takim przypadku, na mocy przepisów, komornik może korzystać z pomocy funkcjonariuszy Policji bądź straży miejskiej. Siłowe otwarcie drzwi i usunięcie osób z pomieszczeń powinno jednak następować z zachowaniem proporcjonalności i poszanowania godności dłużnika (jak i innych osób, np. współlokatorów lub pracowników, jeśli chodzi o eksmisję z lokalu użytkowego).

2. Odpowiedzialność za rzeczy pozostawione w lokalu

Zdarza się, że dłużnik nie zabiera mienia znajdującego się w lokalu, licząc na to, że wierzyciel bądź komornik zaniecha dalszych kroków. Jeśli chodzi o mieszkanie, w którym pozostają ruchomości o niskiej wartości, komornik może nakazać dłużnikowi albo przenieść mienie do magazynu komorniczego. W przypadku cennych sprzętów czy urządzeń, jakie posiadają np. zadłużone spółki (maszyny przemysłowe, elektronika), konieczne jest ich szczegółowe zabezpieczenie, a niekiedy przeprowadzenie odrębnego postępowania związanego z zajęciem tych przedmiotów w ramach egzekucji świadczeń pieniężnych.

3. Terminy i opóźnienia w egzekucji

Procedura eksmisyjna może się przedłużać – szczególnie w sytuacjach, gdy zachodzi konieczność uzyskania przez dłużnika lokalu socjalnego albo gdy dłużnik wnosi powództwo przeciwegzekucyjne i zyskuje czas dzięki zawieszeniu egzekucji. Dla wierzyciela oznacza to dalsze oczekiwanie na przejęcie lokalu i możliwość swobodnego dysponowania nim (np. wynajęcia innemu podmiotowi).

VI. Przykład praktyczny

Dla zobrazowania procedury eksmisji w toku egzekucji warto przytoczyć następujący przypadek:

Spółka BlueBook Sp. z o.o., która trudniła się sprzedażą artykułów biurowych, od wielu miesięcy nie opłacała czynszu za wynajmowaną halę magazynową. Wierzyciel, będący właścicielem nieruchomości, uzyskał prawomocne orzeczenie nakazujące spółce wydanie obiektu i opuszczenie go do końca lutego. Kiedy termin minął, a dłużnik nie zastosował się do wyroku, wierzyciel wystąpił do komornika z wnioskiem o wszczęcie egzekucji w celu przeprowadzenia eksmisji.

1. Wezwanie do dobrowolnego opuszczenia hali: Komornik doręczył pismo spółce BlueBook, w którym wyznaczył 7 dni na uregulowanie sytuacji i opuszczenie lokalu. Spółka nie odpowiedziała na to pismo, nie przedstawiła też żadnych wniosków o zawieszenie egzekucji.
2. Obecność komornika na miejscu: Komornik przybył do obiektu magazynowego w towarzystwie asystenta oraz – wskutek podejrzenia potencjalnego oporu – patrolu Policji. Otworzył bramę przy użyciu ślusarza, ponieważ przedstawiciele spółki zignorowali wezwanie do dobrowolnego udostępnienia wejścia.
3. Spis wyposażenia: W magazynie znajdowały się liczne regały z asortymentem biurowym oraz maszyny do pakowania przesyłek. Komornik sporządził protokół stanu faktycznego, ustalając, które z przedmiotów stanowią własność spółki, a które należą do osób trzecich (uwzględniając oznaczenia i faktury przedstawione przez pracowników). Sprzęt będący wyłączną własnością dłużnika został zabezpieczony do dalszego postępowania egzekucyjnego, aby wierzyciel mógł – w razie potrzeby – skierować do nich egzekucję świadczeń pieniężnych.
4. Przekazanie lokalu wierzycielowi: Spółka BlueBook nie próbowała fizycznie zapobiec eksmisji, jednak nie doprowadziła też do dobrowolnego wydania magazynu. W następstwie komornik opróżnił halę i przekazał klucze właścicielowi nieruchomości, który mógł nią swobodnie dysponować. Od tego dnia spółka BlueBook utraciła możliwość prowadzenia działalności w tym obiekcie, co w konsekwencji doprowadziło do jeszcze większych trudności finansowych i ostatecznie do złożenia wniosku o upadłość.
   
   

W powyższym przykładzie wyraźnie widać, iż eksmisja z lokalu użytkowego dla zadłużonej spółki stanowi wyjątkowo dotkliwy środek egzekucyjny, często pogłębiający problemy przedsiębiorstwa. Jednocześnie wierzyciel uzyskuje w ten sposób możliwość ochrony swojego prawa do dysponowania nieruchomością i do ewentualnego znalezienia nowego najemcy płacącego czynsz.

VII. Podsumowanie

Eksmisja w toku egzekucji to szczególny rodzaj postępowania sądowego, w którym przymusowe działania komornika koncentrują się na faktycznym usunięciu dłużnika z zajmowanego lokalu. Choć nierzadko kojarzona jest głównie z mieszkaniami i trudnymi sytuacjami lokatorskimi, procedura ta równie często dotyka lokali użytkowych czy całych nieruchomości komercyjnych. Ma to istotne znaczenie w kontekście prowadzenia działalności gospodarczej, zwłaszcza przez zadłużone spółki, które w obliczu utraty głównej bazy operacyjnej mogą stanąć przed widmem całkowitego wstrzymania dalszych przedsięwzięć biznesowych.

Z perspektywy wierzyciela eksmisja jest efektywnym mechanizmem dochodzenia roszczeń o charakterze niepieniężnym (w tym głównie roszczeń windykacyjnych dotyczących nieruchomości). Dzięki uzyskaniu prawomocnego orzeczenia sądowego i wystawieniu tytułu wykonawczego, może on w miarę sprawnie odzyskać lokal i uzyskać możliwość jego ponownego zagospodarowania. Należy jednak pamiętać, że postępowanie eksmisyjne musi być prowadzone w granicach określonych prawem, z poszanowaniem przepisów o ochronie lokatorów i ewentualnych specjalnych regulacji dotyczących lokali mieszkalnych (jak np. prawo do pomieszczenia tymczasowego czy lokalu socjalnego).

Z kolei dłużnik ma prawo do obrony swoich interesów – może np. korzystać ze środków zaskarżenia czy występować z wnioskami o wstrzymanie egzekucji, o ile wykaże uzasadnione powody (np. orzeczenie o przysługującym mu lokalu socjalnym, nieprawidłowości w samym wyroku bądź wadliwym udzieleniu klauzuli wykonalności). W kontekście lokali użytkowych zarząd spółki musi liczyć się z dalekosiężnymi skutkami utraty siedziby czy magazynu. Brak alternatywy w postaci innego obiektu zwykle prowadzi do przerwania ciągłości procesów przedsiębiorstwa i może w krótkim czasie pogłębić trudności finansowe.

W rezultacie eksmisja stanowi nie tylko formalne narzędzie egzekucji, lecz także istotny czynnik wpływający na realne funkcjonowanie oraz losy osób i podmiotów, których dotyczy. Właściwe zrozumienie przepisów prawnych regulujących tę instytucję jest kluczowe zarówno z perspektywy wierzycieli, dążących do odzyskania kontroli nad nieruchomością, jak i dłużników, starających się chronić swoje prawa oraz minimalizować negatywne skutki sytuacji egzekucyjnej