Egzekucja z nieruchomości stanowi jedną z najdalej idących i najbardziej dotkliwych form egzekucji sądowej, umożliwiając wierzycielowi sięgnięcie po majątek o relatywnie wysokiej wartości i potencjalnie kluczowym znaczeniu dla dłużnika. W praktyce proces ten odgrywa istotną rolę zarówno w sprawach dotyczących zadłużeń osób prywatnych, jak i w kontekście prowadzenia działalności gospodarczej. Nie można przy tym pominąć faktu, że zadłużone spółki nierzadko tracą płynność finansową w wyniku nawarstwienia zobowiązań, co często prowadzi do wszczęcia postępowań egzekucyjnych obejmujących kluczowe dla nich aktywa nieruchome – magazyny, biurowce czy hale produkcyjne. Niniejszy rozdział ma na celu szczegółowe omówienie całokształtu zagadnień związanych z egzekucją z nieruchomości, przy uwzględnieniu podstaw prawnych, przebiegu postępowania, a także typowych problemów i dylematów praktycznych.

I. Podstawy prawne i ogólna charakterystyka egzekucji z nieruchomości

W polskim porządku prawnym zasady związane z egzekucją z nieruchomości uregulowane są przede wszystkim w Kodeksie postępowania cywilnego (ustawa z dnia 17 listopada 1964 r., Dz.U. z 2021 r. poz. 1805 ze zm., dalej: „k.p.c.”), a także w aktach wykonawczych i regulacjach szczególnych. Choć kwestiami egzekucyjnymi zajmuje się komornik sądowy działający przy sądzie rejonowym, to niektóre etapy postępowania wymagają udziału samego sądu (np. przy rozpoznawaniu skarg na czynności komornika, wydawaniu postanowień dotyczących podziału sumy uzyskanej z licytacji czy rozpatrywaniu ewentualnych powództw przeciwegzekucyjnych).

Egzekucja z nieruchomości dotyczy sytuacji, w której dłużnik nie uregulował zobowiązań wynikających z tytułu wykonawczego (np. prawomocnego wyroku, nakazu zapłaty czy aktu notarialnego z klauzulą wykonalności). Wierzyciel, dysponując takim tytułem, składa do komornika sądowego wniosek o wszczęcie egzekucji, wskazując, że pragnie uzyskać zaspokojenie swoich roszczeń właśnie poprzez zajęcie i licytację danej nieruchomości. Warto podkreślić, że nieruchomością w rozumieniu przepisów może być zarówno grunt (działka), jak i budynki lub ich części, jeśli stanowią przedmiot odrębnej własności.

Wielu przedsiębiorców prowadzących spółki z ograniczoną odpowiedzialnością czy spółki akcyjne, nie dostrzega wystarczająco wcześnie ryzyka, jakie niesie postępowanie egzekucyjne. Gdy w grę wchodzi egzekucja z nieruchomości, staje się jasne, że stawka jest wysoka. Szczególnie zadłużone spółki narażone są na utratę majątku w postaci kluczowych obiektów administracyjnych, magazynów lub budynków produkcyjnych, co z kolei często przekreśla możliwość dalszego prowadzenia efektywnej działalności gospodarczej.

II. Wszczęcie postępowania egzekucyjnego z nieruchomości

Aby doszło do wszczęcia egzekucji z nieruchomości, muszą zostać spełnione określone przesłanki formalne. Przede wszystkim wierzyciel zobowiązany jest do:

1. Uzyskania tytułu wykonawczego: oznacza to, że np. wyrok lub nakaz zapłaty powinien być prawomocny i opatrzony klauzulą wykonalności.
2. Złożenia wniosku o wszczęcie egzekucji: wniosek ten, skierowany do właściwego komornika, powinien wskazywać, że wierzyciel żąda zaspokojenia się z określonej nieruchomości dłużnika.
3. Wskazania nieruchomości: wierzyciel musi wskazać, o którą konkretnie nieruchomość chodzi (poprzez m.in. oznaczenie numeru księgi wieczystej, położenia, ewentualnie oznaczenia geodezyjnego).

Po otrzymaniu wniosku komornik dokonuje niezbędnych czynności weryfikacyjnych (np. sprawdza księgę wieczystą lub zwraca się do odpowiednich urzędów z prośbą o dane). W przypadku gdy wszystko jest w porządku, komornik sporządza protokół zajęcia nieruchomości, który następnie doręcza dłużnikowi, a także składa do sądu wieczystoksięgowego wniosek o dokonanie w księdze wieczystej wpisu ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu egzekucyjnym. Wpis ten ma doniosłe znaczenie prawne, ponieważ potencjalni nabywcy nieruchomości są ostrzegani, że dana nieruchomość objęta jest egzekucją, co w praktyce uniemożliwia zbycie jej na wolnym rynku z pominięciem egzekucji.

III. Skutki zajęcia nieruchomości

Moment zajęcia nieruchomości powoduje istotne następstwa dla dłużnika. Przede wszystkim:

1. Zakaz rozporządzania nieruchomością: dłużnik nie może skutecznie zbyć zajętej nieruchomości ani obciążyć jej ograniczonymi prawami rzeczowymi bez zgody komornika. Każda czynność podejmowana wbrew temu zakazowi jest, co do zasady, nieważna lub bezskuteczna wobec wierzyciela.
2. Zakaz usuwania i zbywania wyposażenia (w niektórych przypadkach): dotyczy to zwłaszcza nieruchomości, w których kluczowe znaczenie mają zamontowane na stałe urządzenia czy instalacje.
3. Obowiązek udostępniania nieruchomości: dłużnik musi umożliwić komornikowi i ewentualnym rzeczoznawcom przeprowadzenie opisu, oszacowania i innych niezbędnych czynności. Nieprzestrzeganie tych obowiązków może prowadzić do zastosowania środków przymusu, w tym grzywny.

W kontekście prowadzenia działalności gospodarczej, zajęcie nieruchomości często przekłada się na ograniczenie możliwości operacyjnych firmy. Zadłużona spółka, która dysponuje np. halą magazynową będącą jednocześnie zabezpieczeniem roszczeń wierzyciela, musi liczyć się z tym, że ostatecznie może dojść do licytacji i utraty kluczowej infrastruktury.

IV. Etap opisu i oszacowania

Kolejnym istotnym krokiem w postępowaniu jest opis i oszacowanie zajętej nieruchomości. Komornik najpierw wzywa dłużnika (i ewentualnie osoby trzecie posiadające prawa do nieruchomości) do stawienia się w terminie na oględziny i dokonanie stosownych ustaleń. Następnie powołuje biegłego sądowego, który ma za zadanie wycenić nieruchomość według aktualnych stawek rynkowych, z uwzględnieniem jej stanu prawnego, stanu technicznego oraz lokalizacji.

Rola biegłego w tym procesie jest kluczowa, gdyż od wartości oszacowania zależy wyjściowa cena licytacyjna nieruchomości oraz szacunkowa wysokość ewentualnych dopłat, które mogą być należne uczestnikom postępowania. Zarówno wierzyciel, jak i dłużnik mają prawo wnosić uwagi do sporządzonego opisu i oszacowania, ewentualnie zaskarżyć je do sądu rejonowego, jeśli uznają, że wycena jest niezgodna z rzeczywistym stanem nieruchomości albo obarczona istotnymi błędami. W przypadku nieruchomości o znacznej wartości (np. budynków przemysłowych, biurowców czy luksusowych apartamentów) spór o rzetelność wyceny bywa wyjątkowo zażarty, a stawka – wysoka.

V. Licytacja i sprzedaż nieruchomości

Po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania, komornik wyznacza termin licytacji publicznej, której ogłoszenie zamieszcza w odpowiednich portalach i na tablicach informacyjnych w sądzie. Oto główne aspekty dotyczące tego etapu:

1. Cena wywołania: na pierwszej licytacji wynosi zwykle trzy czwarte wartości oszacowania, co ma na celu uatrakcyjnienie zakupu i przyciągnięcie potencjalnych licytantów. Jeśli jednak pierwsza licytacja nie dojdzie do skutku (z powodu braku nabywców lub niespełnienia wymogów formalnych), na drugiej licytacji cena wywołania może zostać obniżona do dwóch trzecich wartości oszacowania.
2. Wadium: każdy uczestnik licytacji (oprócz wierzyciela egzekwującego, o ile przysługują mu określone przywileje) ma obowiązek wpłacić wadium, zazwyczaj w wysokości jednej dziesiątej sumy oszacowania, które przepada w przypadku wygrania licytacji, lecz następnie niewywiązania się z zapłaty ceny.
3. Przebieg licytacji: sama licytacja odbywa się jawnie w budynku sądu lub innej wyznaczonej lokalizacji. Komornik prowadzi licytację i czuwa nad prawidłowością zgłaszanych ofert. Zwycięzcą zostaje osoba, która zaoferuje najwyższą cenę.
4. Przybicie i przysądzenie własności: po zakończeniu licytacji sąd wydaje postanowienie o tzw. przybiciu, a po uiszczeniu przez nabywcę całej ceny, również postanowienie o przysądzeniu własności. Dopiero wtedy dochodzi do przejścia praw do nieruchomości na nowego właściciela.

Z perspektywy dłużnika, najistotniejsze jest to, że uzyskana z licytacji cena, nawet jeśli jest stosunkowo niska, zostanie przeznaczona na pokrycie należności wierzycieli oraz kosztów postępowania egzekucyjnego. Jeśli pozostanie nadwyżka ponad sumę wszystkich zobowiązań, zwracana jest dłużnikowi. W praktyce jednak, zwłaszcza gdy nieruchomość zostaje sprzedana na drugiej licytacji lub w sytuacji, gdy jest w złym stanie technicznym, często zdarza się, że cena sprzedaży nie wystarcza na spłatę wszystkich wierzytelności.

VI. Podział sumy uzyskanej z egzekucji

W sytuacji, gdy dłużnik ma kilku wierzycieli, a uzyskana ze sprzedaży kwota nie pozwala na pełne pokrycie wszystkich roszczeń, konieczne jest przeprowadzenie postępowania o podział sumy uzyskanej z egzekucji. Sąd ustala wówczas kolejność zaspokojenia poszczególnych kategorii wierzytelności zgodnie z przepisami k.p.c. W pierwszej kolejności zaspokajane są długi zabezpieczone hipoteką, skarbowym zastawem egzekucyjnym czy wpisem w księdze wieczystej. Następnie dochodzi do rozdziału między innych wierzycieli, w tym np. dostawców, którzy uzyskali tytuły wykonawcze, ale nie mieli zabezpieczeń rzeczowych.

Znaczenie tego etapu jest ogromne zwłaszcza wówczas, gdy mówimy o przedsięwzięciach biznesowych. Zadłużone spółki, które mają kilku wierzycieli bankowych czy instytucje finansowe z hipoteką na nieruchomości, mogą nie doczekać się pokrycia innego rodzaju zaległych zobowiązań, np. tych wobec kontrahentów czy wspólników.

VII. Środki obrony dłużnika i możliwości polubownego załatwienia sprawy

Choć egzekucja z nieruchomości to mechanizm umożliwiający wierzycielowi skuteczne dochodzenie swoich roszczeń, prawo przewiduje także szereg uprawnień, które mają chronić dłużnika przed nadużyciami bądź nieprawidłowościami w toku postępowania. Przykładowo:

1. Skarga na czynności komornika: w przypadku gdy komornik prowadzi egzekucję niezgodnie z przepisami bądź niedochowuje procedur, dłużnik (a także osoby trzecie) mogą wnieść skargę do sądu rejonowego.
2. Powództwo przeciwegzekucyjne (tzw. pozbawienie tytułu wykonawczego wykonalności): jeśli dłużnik jest w stanie wykazać, że roszczenie wierzyciela wygasło, nie istnieje lub jest przedawnione, ma prawo wystąpić do sądu z pozwem mającym na celu uchylenie tytułu wykonawczego.
3. Ugoda i porozumienie: na każdym etapie postępowania dłużnik i wierzyciel mogą zawrzeć porozumienie w sprawie rozłożenia długu na raty, odroczenia terminu zapłaty lub innego polubownego sposobu wyjścia z sytuacji zadłużenia. Jeśli wierzyciel zgodzi się na takie rozwiązanie, często dochodzi do zawieszenia bądź umorzenia egzekucji.

Z punktu widzenia przedsiębiorcy, szczególnie korzystne może być szybkie nawiązanie dialogu z wierzycielem przed eskalacją postępowania. Utrata nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej często okazuje się bowiem znacznie bardziej dotkliwa niż koszty wynikające z umowy ratalnej. Poza tym, w razie konieczności większej przebudowy struktury zadłużeń, spółka może rozważyć skorzystanie z przepisów prawa restrukturyzacyjnego, które w określonych wypadkach pozwalają na zawieszenie egzekucji i wdrożenie działań naprawczych.

VIII. Egzekucja z nieruchomości w kontekście zadłużonych spółek

Dla wielu przedsiębiorców egzekucja z nieruchomości oznacza punkt zwrotny – zwłaszcza gdy jest to podstawowy składnik majątkowy, taki jak hala produkcyjna lub magazyn. Zadłużone spółki stoją wtedy przed dylematem: czy składać wniosek o restrukturyzację, czy może jeszcze negocjować z wierzycielami warunki spłaty. Jeśli negocjacje zawiodą, a spółka nie posiada płynnych środków na pokrycie zadłużeń, licytacja nieruchomości często bywa przesądzona.

Co więcej, zarząd spółki powinien mieć na uwadze ryzyko osobistej odpowiedzialności za zaniechanie działań w sytuacji niewypłacalności (art. 299 Kodeksu spółek handlowych). Oznacza to, że brak szybkiej reakcji na narastające zadłużenia może skutkować nie tylko utratą majątku spółki, lecz także daleko idącymi konsekwencjami dla członków jej zarządu. W interesie zarządu leży zatem wczesne rozpoznanie trudności płatniczych i ewentualne podjęcie kroków w kierunku sądowej restrukturyzacji, ugodowego uregulowania roszczeń czy sprzedaży zbędnych aktywów jeszcze przed wszczęciem postępowania egzekucyjnego.

IX. Przykład praktyczny

Dla zobrazowania mechanizmów egzekucji z nieruchomości warto przywołać następujący przykład:

Spółka ABC sp. z o.o. prowadziła działalność handlową w wynajmowanej powierzchni magazynowej, lecz w pewnym momencie zdecydowała się na zakup nieruchomości przeznaczonej na własny magazyn z zapleczem biurowym. Finansowanie zapewnił jeden z banków, który ustanowił hipotekę na rzecz spółki w księdze wieczystej. Początkowo spółka terminowo spłacała raty kredytu, lecz wskutek spadku obrotów na rynku i nieprzewidzianych problemów logistycznych popadła w zadłużenie. Zaległości zaczęły narastać, a bank z czasem wypowiedział umowę kredytową i wystąpił do sądu. Po uzyskaniu tytułu wykonawczego bank skierował sprawę do komornika, żądając egzekucji z nieruchomości.

1. Zajęcie nieruchomości: Komornik sporządził protokół zajęcia, doręczył go spółce oraz zgłosił wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wpis ostrzeżenia o egzekucji w księdze wieczystej.
2. Opis i oszacowanie: Powołany przez komornika biegły wycenił magazyn i część biurową na kwotę 1,5 mln zł. Zarząd spółki nie zgodził się z tą wyceną, twierdząc, że nieruchomość jest warta co najmniej 2 mln zł. Mimo sprzeciwu spółki, sąd utrzymał w mocy opinię biegłego.
3. Licytacja: Na pierwszej licytacji cena wywołania wynosiła 1,125 mln zł (3/4 wartości oszacowania). Nie znalazł się jednak żaden chętny nabywca, częściowo z uwagi na niepewną sytuację gospodarczą i zadłużenie spółki w innych obszarach. Drugą licytację wyznaczono z ceną wywołania na poziomie 1,0 mln zł (2/3 oszacowania). Tym razem licytację wygrał inwestor, oferując 1,02 mln zł.
4. Skutki dla spółki: Uzyskana suma nie pokryła w pełni zadłużenia i kosztów postępowania egzekucyjnego. Bank zaspokoił się w dużym stopniu, lecz wciąż pozostały długi wobec innych kontrahentów. Spółka utraciła jedyną nieruchomość, na której opierała swoją logistykę, przez co została zmuszona do zaprzestania działalności i ostatecznie ogłosiła upadłość.

Przykład wyraźnie pokazuje, że w przypadku egzekucji z nieruchomości zadłużona firma może utracić nie tylko swój podstawowy środek produkcji bądź zaplecze magazynowe, ale także szansę na kontynuowanie działalności w przyszłości.

X. Podsumowanie i wnioski praktyczne

Egzekucja z nieruchomości to procedura, w której stawka dla stron jest wyjątkowo wysoka. Z perspektywy wierzyciela pozwala ona uzyskać zaspokojenie swoich roszczeń nawet w sytuacji, gdy dłużnik nie dysponuje środkami pieniężnymi ani innym wystarczającym majątkiem ruchomym. Z drugiej strony, dla dłużnika (w tym dla zadłużonych spółek) oznacza często radykalne pogorszenie sytuacji finansowej, utratę cennych aktywów oraz potencjalną konieczność ograniczenia bądź zakończenia działalności gospodarczej.

W celu uniknięcia drastycznych skutków egzekucji z nieruchomości warto:

1. Monitorować sytuację finansową: kluczowe jest szybkie wychwycenie sygnałów świadczących o nadchodzących trudnościach płatniczych.
2. Prowadzić rozmowy z wierzycielami: próba znalezienia polubownego rozwiązania, rozłożenia długu na raty czy restrukturyzacji zadłużenia potrafi zapobiec eskalacji problemów.
3. Korzystać ze wsparcia profesjonalistów: w momencie, gdy pojawiają się zaległości wobec banków, organów administracji czy kontrahentów, pomoc doświadczonych prawników i doradców restrukturyzacyjnych może okazać się nieodzowna.
4. Rozważyć sądowe postępowania restrukturyzacyjne: polskie prawo oferuje instrumenty pozwalające na zawieszenie egzekucji i próbę spłaty wierzycieli w sposób bardziej przystępny dla przedsiębiorcy, przy jednoczesnym poszanowaniu praw wszystkich stron.

Choć egzekucja z nieruchomości jest procesem skomplikowanym i często czasochłonnym, jego skutki na gruncie obrotu gospodarczego są dalekosiężne. Dlatego tak ważne jest, aby przedsiębiorcy, w szczególności prowadzący zadłużone spółki, podejmowali świadome i odpowiedzialne decyzje finansowe, dążyli do polubownych porozumień z wierzycielami i starali się unikać formalnej egzekucji sądowej. W przeciwnym razie może dojść do nieodwracalnej utraty kluczowego majątku, co odbija się negatywnie nie tylko na kondycji finansowej firmy, ale i na dalszych perspektywach rozwoju całego przedsięwzięcia.