Przejęcie zadłużonej nieruchomości

Przejęcie zadłużonej nieruchomości (ang. distressed real-estate take-over) stanowi jedną z najczęściej stosowanych strategii w procesach ratunkowych przedsiębiorstwa, które znalazło się na granicy upadłości spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. O ile ogłoszenie „sprzedam zadłużoną spółkę” bywa sygnałem alarmowym dla inwestorów, o tyle możliwość wyizolowania i przejęcia pojedynczej nieruchomości – zwłaszcza obciążonej hipoteką lub zastawem finansowym – pozwala uratować kluczowe aktywo, przyspieszyć oddalenie wniosku o ogłoszenie upadłości spółki z o.o. oraz zwiększyć poziom zaspokojenia wierzycieli. Dla funduszy reklamujących się hasłem „kupię firmę z długami” taki asset deal to często pierwszy krok do pełnego nabycia przedsiębiorstwa.

2. Źródła normatywne

1. Kodeks cywilny – art. 155, 510 (forma aktu notarialnego przy przeniesieniu własności nieruchomości), art. 518 (subrogacja), art. 519–525 (przejęcie długu).
   
   
2. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece (UKWH) – art. 67–95 (wpis konstytutywny, rangowanie hipotek).
   
   
3. Prawo upadłościowe – art. 313–347 (sprzedaż z wolnej ręki, pre-pack, podział sumy uzyskanej z licytacji).
   
   
4. Prawo restrukturyzacyjne – art. 297–318 (czynności zarządcy sanacyjnego, zgoda sędziego-komisarza).
   
   
5. Ustawa o gospodarce nieruchomościami – art. 37 (pierwokup gminy), art. 87–109 (regulacje dotyczące użytkowania wieczystego).
   
   

3. Modele akwizycji zadłużonej nieruchomości

4. Elementy due diligence nieruchomości zadłużonej

4.1. Księga wieczysta

• Dział II – właściciel/użytkownik wieczysty, weryfikacja przedawnionych wpisów spółek z grupy;
  
  
• Dział III – ostrzeżenia, roszczenia, wpisy komornicze;
  
  
• Dział IV – hipoteki, cesje, marża banku, ewentualne global cession na rzecz konsorcjum.
  
  

4.2. Obciążenia administracyjne

• Decyzje środowiskowe, wpis do rejestru zabytków, służebności przesyłu – mogą obniżyć wartość transakcyjną.
  
  

4.3. Ryzyka podatkowe

• Podatek od nieruchomości (3-letnie przedawnienie) – kluczowy w miastach, które wstrzymują się z wymiarem;
  
  
• VAT vs. zwolnienie art. 43 ust. 1 pkt 10 – zależne od pierwszego zasiedlenia; błąd nabywcy skutkuje solidarną odpowiedzialnością.
  
  

5. Struktura prawna umowy przejęcia

1. Term-Sheet – cena bazowa + korekty (CAPEX do usunięcia wad technicznych, hair-cut zobowiązania hipotecznego).
   
   
2. Umowa przedwstępna z warunkami:
   
   
   • brak wpisu o wszczęciu postępowania egzekucyjnego po dacie cut-off;
     
     
   • zgoda banku hipotecznego na przejęcie długu lub zwolnienie hipoteki;
     
     
   • uzyskanie decyzji no-action UOKiK (koncentracja), jeśli nabywa fundusz cross-sector.
     
     
3. Akt notarialny – przeniesienie własności + przejęcie długu (art. 519 k.c.) + wniosek wieczystoksięgowy.
   
   

6. Finansowanie transakcji

6.1. Pożyczka dla zadłużonej firmy (DIP financing)

Nowy wierzyciel udziela kredytu pomostowego, uzyskując 1. rangę w hipotece „super-priority” (art. 312 p.r.).

6.2. Emitowanie obligacji zabezpieczonych

Fundusz emituje private placement, hipoteka przechodzi na administratora hipoteki; przy wieloletnim najemcy (sale & lease-back) obligacje mają charakter quasi-inwestycyjny.

7. Wpływ na procesy insolwencyjne

8. Studium przypadku

8.1. „Solar-Warehouses Sp. z o.o.”

• Tło: nieruchomość magazynowa 18 000 m², obciążona kredytem 65 mln PLN, wartość rynkowa 50 mln PLN.
  
  
• Działania: właściciel publikuje ogłoszenie sprzedam zadłużoną spółkę; fundusz RealAsset III składa ofertę przejęcia nieruchomości za 30 mln PLN + przejęcie długu (hair-cut 35 %).
  
  
• Negocjacje: bank godzi się na dyskonto w zamian za 5-letni udział w czynszu (earn-out 20 %).
  
  
• Skutek: transakcja zamyka się w ramach PZU; wierzyciele handlowi przyjmują układ. Sąd oddala historyczny wniosek o upadłość, a nowy zarząd ogłasza ekspansję (kupię firmę z długami – integracja wertykalna).
  
  

9. Ryzyka i pułapki

1. Wpisy ostrzeżeń (art. 16 UKWH) – późniejsze roszczenia osób trzecich mogą naruszyć pewność transakcji.
   
   
2. Pierwokup gminy – przy gruntach rolnych, nieruchomościach po-wojskowych; przeoczenie = nieważność.
   
   
3. Recharakterystyka VAT – fiskus może uznać, że transakcja nie stanowi dostawy przejmowanej nieruchomości, lecz dostawę przedsiębiorstwa (art. 6 pkt 1 VAT), co wyklucza odliczenie podatku naliczonego.
   
   
4. Zbycie „ponad limit” w sanacji – brak zgody rady wierzycieli = sankcja bezskuteczności.
   
   

10. Best practice – lista kontrolna inwestora

• KW + sytuacja prawna – pełen raport elektroniczny, w tym hipoteki kaucyjne i wzmian­ki o wnioskach;
  
  
• Data-room – protokoły powykonawcze budynków, wyniki badań geotechnicznych, polisy OC konstrukcyjne;
  
  
• Cliff date – backstop w SPA: brak wpisu w KW → automatyczny zwrot zadatku;
  
  
• Escrow tax – depozyt zabezpieczający ewentualny domiar podatku od nieruchomości;
  
  
• Plan komunikacji – uregulować publikację informacji poufnych (MAR) i PR w mediach branżowych, aby fraza “pożyczka dla zadłużonej firmy” nie została odebrana jako giełdowy „profit warning”.
  
  

11. Podsumowanie

Przejęcie zadłużonej nieruchomości jest procesem wymagającym interdyscyplinarnego podejścia: prawa cywilnego, restrukturyzacyjnego, podatków i analizy technicznej. Zrealizowane prawidłowo, staje się katalizatorem uzdrowienia spółki i atrakcyjnym wehikułem dla inwestora.

• Dłużnik zyskuje płynność, czas na reorganizację i może uniknąć dramatycznego scenariusza upadłości spółki z ograniczoną odpowiedzialnością.
  
  
• Inwestor osiąga potencjalnie ponadprzeciętny zwrot z kapitału, zwłaszcza gdy uda się skonsolidować nieruchomość z portfelem logistycznym lub przemysłowym.
  
  
• Wierzyciele otrzymują szybki cash-out, zaś sąd – przesłanki do oddalenia wniosku o ogłoszenie upadłości.
  
  

W rezultacie dobrze skrojona transakcja przejęcia zadłużonej nieruchomości przekształca kryzys w szansę: spółka może ogłosić „zmienię prezesa, szukam prezesa z kompetencjami ESG i controllingu”, fundusz publikuje sukces case study, a rynek dostaje jasny sygnał, że nawet aktywo obciążone lejkiem zadłużenia da się odwrócić w wartość – pod warunkiem, że działa się szybko, transparentnie i z poszanowaniem rygorów formalnych