W realiach współczesnego rynku nieruchomości, szczególnie w warunkach wzmożonej koniunktury inwestycyjnej i spekulacyjnej, obserwuje się rosnące ryzyko upadłości deweloperów – nawet tych, którzy jeszcze do niedawna uchodzili za wiarygodnych partnerów dla nabywców mieszkań. W takich sytuacjach dochodzi do zderzenia dwóch porządków prawnych: z jednej strony istnieje interes lokatora – nabywcy prawa do lokalu, często na etapie „dziury w ziemi”, a z drugiej – interes masy upadłości, w której skład wchodzi niedokończona inwestycja, stanowiąca zabezpieczenie wierzytelności instytucji finansujących projekt.

Problem ten staje się szczególnie istotny w kontekście restrukturyzacji grup kapitałowych, przejęć spółek deweloperskich w modelu inwestycyjnym (np. kupuję firmę z długami) lub działań typu „sprzedam zadłużoną spółkę z projektami deweloperskimi”, w których kluczowe znaczenie ma ocena ryzyk związanych z roszczeniami lokatorskimi.

2. Istota lokatorskiego prawa do lokalu – pojęcie i charakterystyka

Lokatorskie prawo do lokalu nie jest w istocie prawem rzeczowym – nie daje ono właścicielowi roszczenia do konkretnej nieruchomości sensu stricto. W wielu przypadkach, nabywcy lokali na rynku pierwotnym, jeszcze przed zawarciem umowy przenoszącej własność, zawierają umowę deweloperską, umowę przedwstępną lub rezerwacyjną. Na jej podstawie, inwestor zobowiązuje się do wybudowania lokalu i przeniesienia jego własności po spełnieniu określonych warunków.

Do momentu zawarcia aktu notarialnego przenoszącego własność, kupujący pozostaje wyłącznie beneficjentem roszczenia obligacyjnego – uprawnionym do żądania wykonania umowy, ale nie dysponującym prawem rzeczowym. Dopiero wpis roszczenia do księgi wieczystej na podstawie ustawy deweloperskiej (Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377) może w niektórych przypadkach skutecznie zabezpieczyć interes kupującego.

3. Skutki ogłoszenia upadłości dewelopera dla nabywców lokali

W przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera, nabywcy lokali znajdują się w niezwykle trudnej sytuacji. Ich roszczenia, jako niezabezpieczone i obligacyjne, w większości przypadków zostają zakwalifikowane jako wierzytelności masy upadłości – bez prawa do odrębnego zaspokojenia. Oznacza to, że nabywca może zostać potraktowany na równi z innymi wierzycielami, a jego szanse na odzyskanie całości lub nawet części środków – są niewielkie.

Dla masy upadłości nierozstrzygnięta sytuacja prawna lokali, co do których istnieją zobowiązania wobec nabywców, stanowi poważne ograniczenie w zakresie możliwości sprzedaży inwestycji w całości lub w częściach. Dlatego też nierzadko poszukiwani są inwestorzy gotowi do przejęcia takich projektów – często poprzez formułę „pożyczka dla zadłużonej firmy deweloperskiej” lub transakcję polegającą na zakupie spółki z problematycznym portfelem umów („kupię firmę z długami i umowami deweloperskimi”).

4. Ochrona praw nabywców w świetle przepisów ustawy deweloperskiej

Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. nowa ustawa deweloperska) wprowadziła szereg instrumentów mających na celu zwiększenie bezpieczeństwa lokatorów. Do najważniejszych należą:

• obowiązek prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego (MRP),
  
  
• obowiązek zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego,
  
  
• obowiązek ujawnienia roszczenia nabywcy w księdze wieczystej,
  
  
• obowiązek posiadania przez dewelopera pozwolenia na budowę przed rozpoczęciem sprzedaży.
  
  

Niemniej jednak, nawet te zabezpieczenia nie gwarantują pełnej ochrony w przypadku upadłości – zwłaszcza, jeśli projekt nie został objęty rachunkiem powierniczym lub gdy środki z rachunku zostały wypłacone przed zakończeniem prac.

5. Strategiczne podejścia inwestorskie do spółek z projektami „wpadkowymi”

W sytuacjach, gdy spółka deweloperska znajduje się w stanie upadłości lub zagrożenia niewypłacalnością, a jej portfel projektowy obejmuje lokalizacje z nieuregulowanym stanem prawnym lokali (w tym lokatorskimi roszczeniami), możliwe są różne strategie inwestycyjne:

• przejęcie kontroli nad spółką (np. poprzez wpis typu „zmienię prezesa zadłużonej spółki deweloperskiej”),
  
  
• restrukturyzacja zobowiązań wobec lokatorów – w formie porozumień, zwrotów części wpłat lub dokończenia inwestycji,
  
  
• próba przejęcia inwestycji przez innego dewelopera, przy jednoczesnym podpisaniu nowych umów z lokatorami,
  
  
• likwidacja projektu z maksymalizacją odzysku z majątku trwałego, co często wiąże się z kontrowersjami społecznymi.
  
  

Dla inwestorów specjalizujących się w tzw. trudnych aktywach, zakup spółki z projektami zatrzymanymi na etapie budowy może stanowić okazję – o ile dokonana zostanie uprzednio rzetelna analiza ryzyk prawnych i społecznych. W wielu przypadkach pomocne okazują się specjalistyczne fundusze, które oferują zewnętrzne finansowanie (np. pożyczka dla zadłużonej firmy z branży deweloperskiej) celem przeprowadzenia procesu sanacyjnego.

6. Przykład praktyczny

Spółka Delta Development sp. z o.o. rozpoczęła budowę inwestycji mieszkaniowej Delta Residence, w której ponad 60% lokali zostało już „zarezerwowanych” w formie umów przedwstępnych. Na skutek niepowodzenia negocjacji z bankiem finansującym i wstrzymania płynności, spółka złożyła wniosek o upadłość.

Jeden z inwestorów branżowych złożył ofertę typu „kupię firmę z długami i rozpoczętymi projektami mieszkaniowymi”, zakładając przejęcie spółki w drodze przekształcenia układowego. Po uzyskaniu zgody wierzycieli, inwestor objął udziały w zamian za umorzenie części wierzytelności, zmienił zarząd („szukam prezesa do nowej fazy rozwoju”) i przejął kontrolę nad inwestycją, zawierając aneksy z lokatorami, którzy wyrazili wolę kontynuacji projektu. Po 18 miesiącach inwestycja została zakończona, a lokale przeniesione na nabywców.

7. Rola sądów i syndyków w ochronie roszczeń lokatorów

Syndyk masy upadłości działa w interesie ogółu wierzycieli, co nie zawsze idzie w parze z interesem nabywców lokali. Często dochodzi do prób sprzedaży niedokończonej inwestycji w całości – bez gwarancji dla lokatorów, że otrzymają oni swoje mieszkania. Praktyka orzecznicza wskazuje na dużą rozbieżność w zakresie kwalifikowania roszczeń nabywców: część sądów uznaje je za wierzytelności masy, inne za roszczenia osobne, a jeszcze inne – w ogóle za nieistniejące z chwilą upadłości, jeśli nie doszło do ujawnienia w KW.

W kontekście ochrony lokatorów warto wskazać, że w orzecznictwie coraz częściej pojawiają się głosy, iż obowiązek informacyjny dewelopera, ochrona konsumenta i dobre obyczaje powinny przeważać nad interesem komercyjnym masy upadłości – co może otwierać pole do roszczeń cywilnoprawnych także przeciwko członkom byłego zarządu.

Upadłość dewelopera stawia nabywców lokali w trudnej sytuacji prawnej i faktycznej. Lokatorskie prawo do lokalu, o ile nie zostało odpowiednio zabezpieczone (wpisem w KW, rachunkiem powierniczym, gwarancją bankową), nie zapewnia realnej ochrony interesów konsumenta w toku postępowania upadłościowego. Z drugiej strony, dla wyspecjalizowanych inwestorów, przejęcie spółki z problematycznymi projektami może być atrakcyjną strategią – szczególnie jeśli towarzyszy temu elastyczne finansowanie i gotowość do wdrażania działań naprawczych.

Transakcje typu „sprzedam zadłużoną spółkę deweloperską”, „kupię firmę z długami i projektami mieszkaniowymi”, czy „zmienię prezesa i szukam menedżera restrukturyzacyjnego” – to nie tylko język rynku, ale realne instrumenty operacyjne w gospodarce postpandemicznej, gdzie elastyczność, szybkość działania i dobra analiza prawna przesądzają o powodzeniu.