W systemie prawa cywilnego oraz bankowego hipoteka stanowi jedno z najskuteczniejszych zabezpieczeń wierzytelności. Instytucja ta, mająca charakter rzeczowy i akcesoryjny, zapewnia wierzycielowi uprzywilejowanie w zaspokojeniu z nieruchomości dłużnika – nawet w przypadku zmiany właściciela czy ogłoszenia jego upadłości. Kredyt zabezpieczony hipoteką na nieruchomości firmowej to instrument wykorzystywany w szczególności przez przedsiębiorstwa posiadające majątek nieruchomy, który może zostać ustanowiony jako zabezpieczenie kredytu inwestycyjnego, obrotowego lub refinansowego.

W realiach kryzysu finansowego lub niewypłacalności kredyt hipoteczny z zabezpieczeniem na nieruchomości firmowej może stać się czynnikiem hamującym upadłość, źródłem środków na zawarcie układu, bądź odwrotnie – przedmiotem intensywnego zainteresowania inwestorów planujących restrukturyzację lub przejęcie aktywów (kupię firmę z długami, jak sprzedać zadłużoną spółkę). Niejednokrotnie też zabezpieczenie hipoteczne jest determinantą kontroli operacyjnej – gdy bank warunkuje dalsze finansowanie lub tolerancję dla zadłużenia np. decyzją typu: zmienię prezesa, jeśli nie dopilnujesz płatności rat.

2. Konstrukcja prawna kredytu zabezpieczonego hipoteką

a) Umowa kredytu (art. 69 Prawa bankowego)

Kredyt bankowy stanowi umowę nazwaną, której istotą jest oddanie do dyspozycji środków pieniężnych z obowiązkiem ich zwrotu wraz z odsetkami i prowizją. W przypadku kredytu zabezpieczonego hipoteką, kluczowym elementem jest ustanowienie zabezpieczenia na rzecz banku w formie hipoteki na nieruchomości należącej do kredytobiorcy (lub osoby trzeciej).

b) Ustanowienie hipoteki (art. 65–111 ustawy o księgach wieczystych i hipotece)

• hipoteka może zabezpieczać istniejące, przyszłe lub warunkowe wierzytelności,
  
  
• musi być ujawniona w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości,
  
  
• ma charakter akcesoryjny – gaśnie wraz z wygaśnięciem zabezpieczonej wierzytelności,
  
  
• zaspokojenie wierzyciela następuje z pierwszeństwem przed innymi (z wyjątkiem kosztów egzekucji i należności alimentacyjnych w przypadku egzekucji z nieruchomości mieszkalnych).
  
  

c) Rodzaje hipotek

• hipoteka umowna zwykła – najczęściej stosowana w kredytach inwestycyjnych,
  
  
• hipoteka kaucyjna – zabezpiecza wierzytelność o nieustalonej wysokości (np. linia kredytowa),
  
  
• hipoteka łączna – ustanawiana na kilku nieruchomościach (np. przy dużych kredytach zabezpieczanych portfelem nieruchomości).
  
  

3. Znaczenie zabezpieczenia hipotecznego w kontekście restrukturyzacji

a) Zabezpieczenie spłaty układu

W sytuacji otwartego postępowania restrukturyzacyjnego, banki zabezpieczone hipotecznie są często przeciwnikami objęcia ich wierzytelności układem, powołując się na art. 151 ust. 2 Prawa restrukturyzacyjnego, zgodnie z którym wierzytelność zabezpieczona rzeczowo nie może być objęta układem bez zgody wierzyciela.

Jednakże, w praktyce, część instytucji finansowych udziela zgody na objęcie układem pod warunkiem:

• częściowej redukcji rat lub odsetek,
  
  
• wydłużenia harmonogramu,
  
  
• zbycia nieruchomości i spłaty z jej wartości.
  
  

b) Restrukturyzacja kredytu zabezpieczonego hipoteką

Często banki decydują się na restrukturyzację zabezpieczonego kredytu, oferując:

• karencję w spłacie kapitału,
  
  
• konwersję części zobowiązania na wierzytelność podporządkowaną,
  
  
• refinansowanie pod zastaw tej samej nieruchomości przy wyższej wycenie.
  
  

To działanie stanowi warunek zachowania ciągłości finansowej spółki, co może być elementem decydującym o gotowości inwestora do deklaracji typu kupię firmę z długami.

4. Ryzyka prawne i praktyczne związane z hipoteką

a) Ryzyko egzekucji

W przypadku braku spłaty kredytu, bank – jako wierzyciel hipoteczny – może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości w trybie egzekucji z nieruchomości, co w praktyce oznacza:

• wszczęcie postępowania egzekucyjnego przez komornika,
  
  
• wycenę i sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji,
  
  
• zaspokojenie banku z pierwszeństwem przed innymi wierzycielami (po kosztach egzekucji).
  
  

W wielu przypadkach to obawa przed egzekucją z nieruchomości motywuje przedsiębiorcę do podjęcia decyzji o zawarciu układu lub sprzedaży firmy (jak sprzedać zadłużoną spółkę przed przejęciem majątku przez bank).

b) Przewłaszczenie na zabezpieczenie jako alternatywa

Zamiast hipoteki, niektóre banki stosują przewłaszczenie na zabezpieczenie nieruchomości, które formalnie przenosi własność na bank, ale z zastrzeżeniem warunku zwrotnego – rozwiązanie to budzi jednak kontrowersje i może być uznane za obejście przepisów o hipotece.

5. Zastosowanie w transakcjach M&A i restrukturyzacjach właścicielskich

W przypadku przejęcia lub sprzedaży spółki z kredytem zabezpieczonym hipoteką:

• nabywca musi przeanalizować obciążenie nieruchomości w księdze wieczystej,
  
  
• przeniesienie własności spółki nie powoduje wygaśnięcia hipoteki – ryzyko ciąży nadal na aktywie,
  
  
• bank może żądać wcześniejszej spłaty w przypadku zmiany właściciela lub zarządu (kupię firmę z długami, ale pod warunkiem zgody banku na cesję kredytu i zmienię prezesa na osobę o udokumentowanej zdolności do zarządzania kryzysowego).
  
  

6. Przykład praktyczny – kredyt hipoteczny jako dźwignia restrukturyzacyjna

Spółka „TECH-INDUSTRY” sp. z o.o. posiadała magazyn o powierzchni 2200 m², na którym ustanowiono hipotekę na rzecz Pekao S.A. jako zabezpieczenie kredytu inwestycyjnego w wysokości 4,5 mln zł. W wyniku utraty głównego kontrahenta, spółka utraciła płynność i wszczęła postępowanie o zatwierdzenie układu.

W ramach działań naprawczych:

• wyceniono nieruchomość na 6,7 mln zł (wartość rynkowa),
  
  
• inwestor zgłosił zainteresowanie (kupię firmę z długami) pod warunkiem przejęcia hipoteki i zmiany prezesa,
  
  
• bank wyraził zgodę na przeniesienie wierzytelności i refinansowanie pod nowego właściciela,
  
  
• sąd zatwierdził układ z warunkiem sprzedaży nieruchomości i spłaty 60% zobowiązania hipotecznego.
  
  

Dzięki temu, spółka uniknęła upadłości, inwestor przejął majątek i uruchomił nową działalność pod własną marką.

Kredyt zabezpieczony hipoteką na nieruchomości firmowej:

• stanowi jeden z najtrwalszych i najbardziej chronionych rodzajów zabezpieczeń wierzytelności bankowych,
  
  
• może być źródłem istotnej wartości w procesie restrukturyzacyjnym, jeśli nieruchomość nie jest nadmiernie obciążona,
  
  
• powinien być uwzględniany w strategii transakcyjnej inwestora lub dłużnika (jak sprzedać zadłużoną spółkę – ale tylko z kontrolą nad obciążonym aktywem),
  
  
• determinować układ właścicielski, ponieważ zgoda banku może być wymagana przy każdej zmianie prezesa, zarządu lub właściciela większościowego.